机构：中金公司

建发国际集团公布1H23 业绩：收入同比增长44%至244 亿元，毛利率同比提升0.2ppt 至15.2%，归母净利润同比增长52%至12.8 亿元，超出市场预期。公司未宣派中期股息，与往年保持一致。
兼顾流动性和盈利性积极补地，土储结构明显优化。公司1H23 共获取46幅地块，平均权益比例66%，对应总口径拿地强度73%。公司上半年补充总可售货值1295 亿元，其中杭州和上海合计占比近四成、一二线城市占比为86%，此外公司在台州、泉州、漳州等优势市场进行机会型补地。我们估算公司上半年新增拿地项目层面净利润率约7-8%，与2022 年拿地测算值相近。得益于存货去化高效和积极补充优质土储，公司1H23 末未售货值较2022 年末增长11%至2788 亿元，其中一二线货值占比较2022 年末提升2ppt 至74%，2022 年及之后拿地货值占比达60%，我们认为这有望对公司后续销售去化提供有力支撑。
三条红线指标改善显著，平均融资成本降至4%以下。得益于回款高效（1H23 累计回款率104%），公司在手现金较2022 年末增长21%至607亿元，净负债率和扣预负债率较2022 年末分别下降21/1.9ppt 至32.0%/61.4%，现金短贷比提升至6.5 倍。得益于财务管理审慎和债务结构较优（银行借款占比为40%、大股东借款占比为55%，短债占比仅为10%），公司上半年新增银行借款平均利率为2.3%，带动1H23 末平均融资成本较2022 年末下降36bp 至3.97%、为公司历史最低点。
发展趋势
2023 年销售金额目标为1800-2000 亿元，料全年业绩表现优于同业。公司1H23 销售额同比增长43%至941 亿元，权益比提升至79%，带动权益销售额同比增长56%至747 亿元。公司上半年共18 个城市销售金额排名第一，38 个城市进入当地销售金额排名前十。考虑到公司下半年计划总供货1700 亿元（其中新推货约1000 亿元，含今年新增拿地转化），我们估计若后续需求端支持政策逐步落实、推动地产销售景气度筑底回升，公司全年销售额有望达2000 亿元（隐含下半年去化率62%），同比增速为18%。公司1H23 末并表已售未结较2022 年末增长27%至2490 亿元，超两倍于2023年预测房开收入；此外公司年初至今销售利润率亦有所改善，且去年秉承审慎原则已较充分计提存货减值，我们估计当前已售未结归母净利润率约5.5-6%，报表利润率有望筑底企稳，全年业绩表现有望优于同业。
盈利预测与估值
考虑结算节奏调整，下调2023 年盈利预测7%至48.4 亿元，维持2024 年盈利预测不变，当前股价交易于7.3/5.1 倍2023-24 年市盈率。维持跑赢行业评级，调整目标价至27.86 港币，对应9.5/6.6 倍2023-24 年市盈率和30%的上行空间。
风险
行业销售景气度恢复不及预期；新增土储质量不及预期。